Avocatul Ana-Maria Vlad, de la Popovici Niţu Stoica & Asociaţii, a evidențiat, într-un amplu articol în Revista Română de Drept al Afacerilor nr. 4/2017, acele prevederi legale ce stabilesc condiţii de exercitare a prerogativelor dreptului de proprietate, prin raportare la zona în care este situat un bun imobil sau destinaţia acestuia. Impactul reglementărilor prezintă o importanță majoră și pentru companiile implicate în fuziuni și achiziții.
ZONELE PROTEJATE.
Realizatoarea rubricii Monitorul Fuziunilor & Achizițiilor din revista editată de Wolters Kluwer Romania atrage atenția că este important să cunoaştem dacă un bun imobil de care suntem interesaţi este sau nu situat într-o zonă protejată deoarece localizarea în perimetrul unei astfel de zone atrage după sine activarea aşa numitelor servituţi de intervenţie în cazul eventualelor dezvoltări imobiliare în legătură cu respectivul bun imobil. Potrivit Legii nr. 350/2001, zonele protejate ale fiecărei unităţi administrativ-teritoriale sunt stabilite prin planul urbanistic general. Avocatul Ana-Maria Vlad spune că pentru a afla dacă un bun este situat sau nu într-o zonă protejată se poate solicita un certificat de urbanism de informare de la autorităţile administrației publice locale, înainte de a se dobândi respectivul bun imobil. Din acest certificat de urbanism, investitorul va afla dacă imobilul este situat sau nu într-o zonă protejată precum şi ce servituţi de intervenţie sunt instituite în zona respectivă.
CONDIȚII PENTRU EVALUAREA COSTURILOR TRANZACȚIEI.
În opinia avocatului, exprimată în Revista Română de Drept al Afacerilor nr. 4/2017, condiţiile de intervenţie asupra imobilelor situate în zonele protejate trebuie cunoscute pentru a putea evalua costurile tranzacţiei înainte de a lua decizia de a achiziţiona sau investi într-un proiect imobiliar într-o astfel de zonă. Relevanța practică este dată nu numai din perspectiva alcătuirii calendarului investiţiei, dar şi din perspectiva valorificării viitoare a acesteia, deoarece un potenţial cumpărător sau o bancă va analiza valabilitea autorizaţiilor de construire înainte de a aproba achiziţia sau finanţarea respectivului proiect. Așadar, odată parcursă verificarea şi asumarea restricţiilor specifice zonei, eventualele lucrări urmărite de un investitor se vor efectua numai după obţinerea autorizaţiei de construire. “De altfel, obţinerea şi respectarea autorizaţiei de construire este obligatorie pentru orice alte lucrări efectuate pe parcursul existenţei construcţiei din zona protejată, fie că acestea sunt “lucrări de [….] reconstruire, extindere, reparare, consolidare, protejare, restaurare, conservare, precum şi orice alte lucrări, indiferent de valoarea lor”, potrivit art. 3 din Legea nr. 50/1991”, atrage atenția avocatul Ana-Maria Vlad.
AVIZ CONFORM DE LA MINISTERUL CULTURII, ÎN PREALABIL.
“În plus, trebuie reţinut că, specific zonelor protejate, eliberarea autorizaţiei de construire privind orice intervenţie asupra imobilele din zone protejate este condiţionată de obţinerea în prealabil a avizului conform din partea Ministerului Culturii şi Cultelor, potrivit art. 10 lit. a) din Legea nr. 50/1991”, mai spune realizatoarea rubricii Monitorul Fuziunilor & Achizițiilor. Avocatul mai amintește că autorizaţiile de construire emise cu încălcarea prevederilor legale, pot fi anulate de către instanţele de contencios administrativ. De asemenea, anularea autorizaţiilor poate fi cerută, în condiţiile legii, şi de către prefect, inclusiv la sesizarea expresă a organelor de control ale inspectoratului de stat în construcţii.
PROTECȚIA MONUMENTELOR ISTORICE.
În articolul din Revista Română de Drept al Afacerilor nr. 4/2017 se mai evidențiază faptul că proprietarul unui monument istoric trebuie să aibă în vedere că legea îl obligă să ia toate măsurile necesare pentru protejarea monumentelor istorice. “Bunăoară, vânzarea monumentelor istorice, indiferent de titularul dreptului de proprietate, se poate face doar în condiţiile exercitării dreptului de preemţiune al statului român prin ministerul de resort (pentru monumentele istorice de interes naţional) sau prin serviciile deconcentrate ale ministerului (pentru monumentele istorice de interes local), ori al unităţilor administrativ-teritoriale, sub sancţiunea nulităţii absolute a vânzării”, avertizează avocatul Ana-Maria Vlad, menționând că, la nivel naţional există aprobată şi publicată o listă cu bunurile clasate ca monumente istorice anexată la Ordinul ministrului culturii nr. 2828/2015.
DREPT DE PREEMPȚIUNE AL STATULUI.
În acest sens, conform articolului din revista editată de Wolters Kluwer România, orice persoană fizică sau juridică de drept privat care intenţionează să dispună de bunul său clasat ca monument istoric, trebuie să înştiinţeze intenţia de vânzare serviciilor publice deconcentrate ale Ministerului Culturii şi Identităţii Naţionale. Termenul de exercitare a dreptului de preemţiune al statului este de maximum 25 de zile de la data înregistrării înştiinţării, documentaţiei şi a propunerii de răspuns la minister sau, după caz, la serviciile publice deconcentrate ale ministerului. În cazul în care ministerul sau serviciile publice deconcentrate ale acestuia nu îşi exercită dreptul de preemţiune, acest drept se transferă autorităţilor publice locale, care îl pot exercita în maximum 15 zile. În cazul în care titularii dreptului de preemţiune nu îşi exercită acest drept, proprietarii pot înstrăina liber respectivul monument.
PREROGATIVA DE NEGOCIERE A VALORII DE ACHIZIȚIE.
“O particularitate a acestui drept de preemţiune este aceea că legiuitorul a acordat titularilor săi prerogativa de negociere a valorii de achiziţie a respectivului bun, obiect al preemţiunii, și, în plus, potrivit legii, proprietarii de monumente istorice nu doar că trebuie să înştiinţeze intenţia lor de vânzare a imobilului monument istoric, dar trebuie să depună documentaţia aferentă conform ordinului ministrului culturii şi cultelor aplicabil la momentul respectiv”, spune avocatul Ana-Maria Vlad. „Aceasta înseamnă ca dincolo de procedura de exercitare a dreptului de preemţiune, legiuitorul a considerat necesar să acorde atenţie şi procedurii de valorificare a acestui drept, adică, dacă proprietarul nu va depune un raport de evaluare sau de expertiză de specialitate prin care să justifice valoarea de achiziţie în notificarea de vânzare, titularul dreptului de preemţiune va putea solicita o astfel de evaluare sau expertiză în cursul negocierilor valorii de achiziţie a monumentului istoric, cu efectul imediat al prelungirii intervalului de negociere a preţului de achiziţie”, mai spune realizatoarea rubricii Monitorul Fuziunilor & Achizițiilor din Revista Română de Drept al Afacerilor.
RECOMANDARE PRIVIND NOTIFICAREA INTENȚIEI DE VÂNZARE.
Articolul din revista editată de Wolters Kluwer România avertizează asupra severei sancţiuni prevăzute de lege pentru nerespectarea dreptului de preemţiune și anume nulitatea absolută a actului prin care se dispune de dreptul de proprietate asupra bunului respectiv. “Recomandăm parcurgerea procedurii de notificare a intenţiei de vânzare a unui imobil monument istoric şi în situaţia în care acesta este doar parte a unui sit sau ansamblu arheologic neregăsindu-se ca atare, în mod individual, în lista monumentelor istorice, astfel încât să ţină cont de sfera largă a noţiunii de monument istoric, dată de articolul 3 din Legea nr. 422/2001”, spune avocatul Ana-Maria Vlad, de la Popovici Niţu Stoica & Asociaţii.
TIMBRUL MONUMENTELOR ISTORICE.
Tot pentru protejarea monumentelor istorice, avocatul amintit mai arată că legea a instituit timbrul monumentelor istorice, obligatoriu şi pentru biletele de intrare la orice manifestări culturale, sportive sau de agrement, târguri sau expoziţii desfăşurate în spaţii situate în zona de protecţie a monumentelor istorice sau în zonele construite protejate. Timbrul monumentelor istorice se percepe de la operatorii economici, proprietarii, titularii dreptului de administrare sau ai altor drepturi reale asupra imobilelor situate în zona de protecţie a monumentelor istorice, în zonele construite protejate sau de la beneficiarii veniturilor realizate, după caz. Potrivit Legii nr. 422/2001, pot fi exceptaţi de la plata acestei taxe operatorii economici care prin activităţile desfăşurate contribuie la protejarea monumentelor istorice cu o sumă cel puţin egală cu cea pe care o datorează cu titlu de taxă de timbru pentru monumentele istorice, mai specifică Ana-Maria Vlad.
OBLIGAȚIA DE A NOTIFICA AUTORITATEA DE MEDIU.
O altă limitare a exercitării dreptului de proprietate este legată de localizarea bunului imobil încât să existe impact asupra mediului, limitare prevăzută de O.U.G. nr. 195/2005. În acest caz, conform articolului din Revista Română de Drept al Afacerilor nr. 4/2017, titularul unei activităţi cu impact asupra mediului are obligaţia de a notifica autoritatea de mediu dacă intenţionează să transfere majoritatea titlurilor de participare în societatea comercială ce desfăşoară respectiva activitate, să dispună de active aferente respectivei activităţi, să demareze o fuziune sau o divizare sau să întreprindă alte demersuri care implică schimbarea titularului activităţii respective. Ca urmare a notificării unei astfel de intenţii, autoritatea de mediu competentă va analiza, eventual, va solicita informaţii suplimentare, după caz, şi va putea stabili obligații de mediu de respectat în contextul respectivei tranzacţii, mai afirmă avocatul Ana-Maria Vlad. Astfel, cunoscând aceste obligaţii, părţile implicate în astfel de tranzacţii pot stabili modalitatea de îndeplinire a respectivelor obligaţii, respectiv asumarea inviduală sau în solidar, precum şi mecanisme contractuale de sancţionare a nerespectării lor.
OBLIGAȚII LEGATE DE PĂSTRAREA DESTINAȚIEI IMOBILELOR.
Destinaţia sau amenajarea specială a unor imobile, astfel cum este reglementată prin documentaţii de urbanism sau prin actele de proprietate, este un alt aspect în funcţie de care legea reglementează limitări în ceea ce priveşte exercitarea atributelor dreptului de proprietate. Avocatul de la Popovici Niţu Stoica & Asociaţiiamintește, în legătură cu acest criteriu, că societăţile care deţin baze materiale sportive sunt obligate să păstreze destinaţia acestora şi să le menţină în stare de funcţionare, așa cum prevede Legea educației fizice și sportului nr. 69/2000. Avocatul Ana-Maria Vlad atenționează în revista editată de Wolters Kluwer România că schimbarea destinaţiei sau desfiinţarea unor baze sportive se va putea face numai prin hotărâre a Guvernului şi după construirea altor baze sportive similare celor desfiinţate. Articolul menționat mai accentuează faptul că și O.U.G. nr. 195/2005 stabilește restricții privind exercitarea dreptului de proprietate. Astfel, există restricţii de dezvoltare şi în legătură cu terenurile amenajate sau prevăzute ca spaţii verzi în documentaţiile de urbanism existente, indiferent dacă sunt sau nu proprietate privată, fiind interzisă schimbarea destinaţiei acestora, reducerea suprafeţelor şi strămutarea lor.